В условиях, когда ставки по рыночной ипотеке стали заградительными, стремительно растет доля льготных ипотечных программ. По оценке ВТБ, до конца года доля льготной ипотеки достигнет 55%. В «Дом.РФ» ожидают, что к концу года 70% жилищных кредитов будут выдавать по льготным программам. Выдача льготной ипотеки уже превышает объем рыночных жилищных кредитов. По данным Центробанка, объем льготной ипотеки достиг 652 млрд рублей при общем объеме выдачи 955 млрд рублей.
Это негативно повлияет на рынок, уверены эксперты, опрошенные «Российской газетой». Наибольшую долю сейчас занимает семейная ипотека, говорит директор «Росбанк Дом» Вадим Мамонов. В Москве на семейную ипотеку приходится 44% льготных программ. В Санкт-Петербурге доля семейной ипотеки составляет 43%, в Екатеринбурге — 53%, в Казани — 48%. В регионах Дальнего Востока более востребована дальневосточная ипотека.
Льготная ипотека остается главным драйвером рынка, напоминает профессор Финуниверситета при правительстве Александр Цыганов. От эффективности льготных программ зависят застройщики и в целом жилищный рынок. Кроме того, субсидирование ипотечных ставок уже стало важным фактором социальной политики. Однако превалирование льготных программ не может длиться вечно, подчеркивает Цыганов. По его мнению, госпрограммы нуждаются в модернизации, они должны стать адресными. Это поможет более эффективно поддерживать наиболее нуждающиеся категории граждан. Сейчас льготными программами нередко пользуются те, кто не нуждается в поддержке, например инвесторы.
Тот факт, что более половины жилищных кредитов выдается с господдержкой, свидетельствует о проблемах на рынке строительства и ипотечного кредитования, уверен эксперт. Это означает, что стройотрасль не смогла самостоятельно добиться массовой доступности жилья. Ипотечные кредиты — это долгосрочный инструмент, поэтому выплату субсидий нужно закладывать на большой срок. Сегодня жилищный рынок попадает в зависимость от объемов предоставления новых субсидий. В будущем это может стать проблемой, предупреждает эксперт.
Помимо этого людям, которые хотят улучшить жилищные условия, становится сложнее продать старую квартиру на вторичном рынке. Из-за льготных программ происходит переток покупателей на рынок новостроек.
В октябре средний размер ипотечного кредита на новостройку составил 5 млн рублей, рассказал директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский. При сроке кредитования 25 лет и ставке 15% годовых ежемесячный платеж составит около 64 тыс. рублей. Ежемесячный платеж по льготной ипотеке под 8% годовых составит 38,5 тыс. рублей. Субсидирование ипотечной ставки по каждому льготному кредиту обойдется бюджету в 7,5 млн рублей. При текущей ключевой ставке каждый рубль, выданный ранее по льготной ипотеке, обходится в 1,5 рубля. При этом рынок недвижимости ожидает дальнейшего ужесточения денежно-кредитной политики. Чернокульский напомнил, что на льготную ипотеку из бюджета недавно дополнительно выделили 95 млрд рублей. Эти деньги пойдут не на выдачу новых кредитов, а на компенсацию банкам разницы в ставках по кредитам, выданным на старых условиях. Разницу, которая возникла из-за повышения ключевой ставки, финансируют за счет всех налогоплательщиков, при этом некоторые используют льготные программы, чтобы заработать на инвестициях в недвижимость, подчеркивает эксперт.
